Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Elblągu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 kwietnia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Elblągu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Nowaczyński

Sędziowie: SO Arkadiusz Kuta (spr.)

SR del. do SO Jacek Bryl

Protokolant: st. sekr. sąd. Danuta Gołębiewska

po rozpoznaniu w dniu 15 kwietnia 2015 r. w Elblągu

na rozprawie

sprawy z powództwa J. K.

przeciwko K.M.A. Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Elblągu

z dnia 5 listopada 2014 r. sygn. akt IX C 467/13

1.  zmienia zaskarżony wyrok :

a/ w punkcie I (pierwszym) i uzgadnia treść księgi wieczystej o numerze (...) przez wykreślenie hipoteki umownej w kwocie 200.000 zł (dwieście tysięcy złotych) wpisanej w dziale IV księgi na rzecz pozwanej K.M.A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.;

b/ w punkcie II (drugim) i zasądza od pozwanej K.M.A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz powoda J. K. kwotę 11.817 zł (jedenaście tysięcy osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

c/ nakazuje pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Elblągu kwotę 502,22 zł (pięćset dwa złote dwadzieścia dwa grosze) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 10.900 zł (dziesięć tysięcy dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję.

Sygn. akt I Ca 26/15

UZASADNIENIE

J. K. wniósł pozew przeciwko K.M.A. Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W. o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym domagając się wykreślenia z księgi wieczystej numer (...) hipoteki umownej do kwoty 200.000 zł wpisanej z tytułu dodatkowego zobowiązania pieniężnego powoda w stosunku do pozwanej wynikającego z nienależytego wykonania umowy pożyczki z dnia 2 września 2010 roku zawartej przed notariuszem w L. – M. S. , repertorium A numer (...) oraz z tytułu spłaty odsetek w wypadku uchybienia terminowi płatności powyższej kwoty . Wniósł także o zasądzenie kosztów procesu .

K.M.A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu .

Sąd Rejonowy w Elblągu , wyrokiem z dnia 5 listopada 2014 roku , oddalił powództwo oraz obciążył powoda kosztami procesu i sądowymi .

Ustalił Sad pierwszej instancji , że w dniu 2 września 2010 roku J. K. zawarł z K.M.A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. umowę pożyczki kwoty 448.000 zł , którą powód zobowiązał się zwrócić do 2 września 2011 roku . Strony ustaliły , że pożyczka będzie oprocentowana w wysokości 15,6 % za cały okres pożyczki . Oprocentowanie w kwocie 70.000 zł powód zapłacić miał w pięciu ratach miesięcznych począwszy od dnia 2 października 2010 roku , a zwrot kapitału nastąpić miał przez zapłatę : kwoty 84.000 zł płatnej w ratach po 14.000 zł płatnych począwszy od marca 2011 roku oraz kwoty 364.000 zł płatnej najpóźniej do dnia 2 września 2011 roku . J. K. , celem zabezpieczenia wierzytelności o zwrot udzielonej pożyczki wraz z oprocentowaniem , przeniósł na Spółkę własność nieruchomości położonej w miejscowości D. i miejscowości S. , dla której Sąd Rejonowy w Elblągu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) . Umowa pożyczki została sporządzona w formie aktu notarialnego .

Na poczet zadłużenia J. K. dokonał wpłat : w dniu 2 listopada 2011 roku kwoty 14.000 zł i w dniu 14 września 2011 roku kwoty 490.000 zł .

W dniu 9 sierpnia 2011 roku A. P. , J. K. i T. C. mieli zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego zatytułowaną „ Umowa przeniesienia własności , protokół wydania depozytu oraz oferta ” . T. C. miał zawrzeć z J. K. umowę pożyczki kwoty 1.370.000 zł . Do zawarcia umowy nie doszło .

Pismem z dnia 15 września 2011 roku J. K. wezwał K.M.A. Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości położonej w miejscowości D. i miejscowości S. . W odpowiedzi na pismo Spółka uznała żądanie za przedwczesne i poinformowała J. K. , iż poniosła szkodę w kwocie co najmniej 348.000 zł . W dniu 12 października 2011 roku J. K. dokonał wpłaty kwoty 16.233zł z tytułu spłaty odsetek maksymalnych .

W dniu 8 listopada 2011 roku J. K. złożył w Sądzie Okręgowym w Elblągu wniosek o zabezpieczenie roszczenia przez wpisanie w dziale III księgi wieczystej nr (...) , że przeciwko pozwanej toczy się postępowanie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o treści „ K.M.A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. przenosi na J. K. własność nieruchomości położonej w miejscowości D. i miejscowości S. , dla której Sąd Rejonowy w Elblągu prowadzi księgę wieczystą nr (...) , ewentualnie o zapłatę kwoty 2.500.000 zł. Sąd Okręgowym w Elblągu postanowieniem z dnia 16 listopada 2011 roku udzielił zabezpieczenia J. K. .

W dniu 6 grudnia 2011 roku w Kancelarii Notarialnego M. S. stawili się J. K. i A. P. , który działał w imieniu i na rzecz Spółki K.M.A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. , w celu ustalenia warunków i zawarcia umowy zwrotnego przeniesienia przez Spółkę na rzecz J. K. własności nieruchomości . A. P. odmówił podpisania umowy przeniesienia własności z powodu nie wywiązania się przez J. K. z umowy pożyczki .

W dniu 26 stycznia 2012 roku J. K. i A. P. ( działający za Spółkę ) zawarli umowę przeniesienia własności , na podstawie której A. P. przeniósł na rzecz J. K. własność nieruchomości , dla której Sąd Rejonowy w Elblągu prowadzi księgę wieczystą numer (...) . J. K. ustanowił na tej nieruchomości hipotekę umowną do kwoty 200.000 zł na zabezpieczenie wierzytelności Spółki z tytułu spłaty dodatkowego i bezspornego pomiędzy stronami zobowiązania pieniężnego , wynikającego z nienależytego wykonania umowy z dnia 2 września 2010 roku oraz z tytułu spłaty odsetek w wypadku uchybienia terminowi płatności powyższej kwoty . J. K. zobowiązał się do zapłaty na rzecz Spółki kwoty 143.767 zł najpóźniej w terminie do dnia 1 grudnia 2012 roku , płatnej w dziesięciu równych ratach po 14.376,70 zł do dnia pierwszego każdego miesiąca kalendarzowego . Umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego.

W dniu 14 lutego 2012 roku w księdze wieczystej numer (...) wpisano hipotekę umowną w kwocie 200.000 zł na rzecz K.M.A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. .

Sąd pierwszej instancji uznał , że powództwo jest bezzasadne . Jego podstawę prawną stanowił art. 10 ukwh - w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba , której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia , może żądać usunięcia niezgodności . W przypadku wpisu objętego pozwem nie zachodzi taka niezgodność , gdyż wbrew tezie stawianej w pozwie nie ma mowy o nieważności umowy z dnia 26 stycznia 2012 roku , a dokładnie , zawartego w niej oświadczenia powoda o ustanowieniu hipoteki umownej do kwoty 200.000 zł . Nie zachodzą przesłanki uznania czynności prawnej za nieważną , opisane w art. 58 k.c. w związku z art. 481 k.c. i art. 359 k.c. Treść czynności prawnej i zobowiązania powoda zawarte w umowie nie są sprzeczne z żadną ustawą ani zasadami współżycia społecznego , jak również nie zmierzają do obejścia ustawy .

Przywoływany w podstawie żądania przez powoda art. 481 k.c. odnosi się do odszkodowania za opóźnienie z zapłatą długu pieniężnego - naprawienie powstałej w ten sposób szkody polega na zapłacie odsetek za opóźnienie . Art. 359 k.c. odnosi się do maksymalnej kwoty odsetek wynikających z czynności prawnej . Przepis ten nie wyklucza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych wynikających z treści art. 471 k.c. czy 415 k.c. , o czym wprost stanowi § 3 tego przepisu . Nie jest więc zgodne z prawdą twierdzenie powoda , że Spółka nie mogła ponieść innej szkody i domagać się odszkodowania przewyższającego wysokość odsetek za opóźnienie w spłacie pożyczki wskutek nienależytego wykonania przez powoda umowy z dnia 2 września 2010 roku .

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika , że Spółka mogła i poniosła szkodę w związku z nieuzyskaniem zwrotu środków pieniężnych w terminach zgodnych z tą umową . W tym zakresie oceniane przez Sąd zeznania świadków są zgodne . Odmiennie świadkowie zeznają odnośnie ewentualnej wysokości szkody , ale w ocenie Sądu pierwszej instancji okoliczności te nie mają znaczenia dla rozstrzygania . Stąd Sąd oddalił wnioski dowodowe strony powodowej zmierzające do wykazania wysokości szkody oraz okoliczności związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę . Istotny ma być sam fakt wystąpienia takiej szkody w skutek naruszenia warunków umowy z dnia 2 września 2010 roku oraz istnienie podstawy prawnej domagania się jej naprawienia , a nie fakty związane z ustalaniem jej wysokości . W konsekwencji rozliczenia stron zawarte w akcie notarialnym z dnia 26 stycznia 2012 roku polegające na ustaleniu wysokości szkody po stronie pozwanej , sposobu jej naprawienia oraz zabezpieczenia realizacji zobowiązań pieniężnych przyjętych przez powoda , powstałej na skutek niewykonania przez powoda w sposób należyty umowy z dnia 2 września 2010 roku , nie mogą być uznane za sprzeczne z prawem , czy zasadami współżycia społecznego . Nie można także uznać , że oświadczenie woli powoda zawarte w akcie notarialnym ze stycznia zostało złożone pod przymusem , w obawie przed bezpowrotną utratą nieruchomości oraz niemożnością odzyskania jej równowartości . Powód przyznaje , że pozwana miała środki finansowe i nie pozostawała w złej kondycji finansowej , stąd niezrozumiała jest obawa powoda , że gdyby nie złożył ww. oświadczenia nie mógłby odzyskać swoich należności . Ponadto powód uzyskał zabezpieczenie swych roszczeń o zobowiązanie Spółki do zwrotnego przeniesienia nieruchomości na powoda , jeszcze przed złożeniem oświadczenia z dnia 26 stycznia 2012 roku , gdzie sąd zakazał pozwanej zbywania lub obciążania nieruchomości . Sąd Apelacyjny dopiero w sierpniu 2012 roku uchylił to zabezpieczenie . W ocenie sądu twierdzenia powoda , że obawiał się utraty nieruchomości , w sytuacji gdy zrezygnował z dochodzenia swych praw przed sądem , a zdecydował się w drodze umowy zrealizować swoje uprawnienia i zobowiązać do naprawienia szkody powstałej w skutek nienależytego wykonania umowy z dnia 2 września 2010 roku . , prowadzić mają do wniosku o braku podstaw do uznania , że powód obawiał się , że nieruchomości nie odzyska . Powód miał swobodę w podjęciu decyzji i nie był przymuszany . W ocenie Sądu Rejonowego nie można także uznać , że przy zawieraniu umowy z dnia 26 stycznia 2012 roku mogło dojść do popełnienia przestępstwa z art. 304 kk , zaś sama czynność prawna została dokonana w celu przestępczym . Żadne okoliczności faktyczne ujawnione w sprawie tego nie potwierdzają . ani nie toczyło się w tej sprawie żadne postępowanie karne . Aby mówić o odpowiedzialności karnej za czyn opisany w tym przepisie najpierw należy stwierdzić lichwiarski charakter umowy , a nadto ustalić , że osoba pokrzywdzona znajdowała się w przymusowym położeniu .

Wywodzono dalej , że powód nie wykonał umowy z dnia 2 września 2010 roku gdyż dokonał spłaty pożyczki będąc w zwłoce , a umowa z dnia 26 stycznia 2012 roku dotyczy sposobu rozliczeń stron w związku z żądaniem naprawienia szkody z tego tytułu . Sąd nie oceniał stopnia i zakresu szkody jaką powód wyrządził pozwanej Spółce nie wykonując umowy w sposób zgodny z jej warunkami , ale nie jest prawdą stwierdzenie powoda , że Spółka nie miała prawa do odszkodowania na ogólnych zasadach , poza żądaniem zapłaty odsetek za opóźnienie . Uchybienie w spłacie pożyczki dawało pozwanej Spółce prawo do zaspokojenia się z nieruchomości , co wynika z istoty samej instytucji zabezpieczenia roszczeń pożyczkodawcy przez przewłaszczenie na zabezpieczenie i prawo do odszkodowania z tytułu niewykonania należytego umowy zgodnie z art. 471 k.c. w zw. z art. 481 § 3 k.c. na zasadach ogólnych . Ponadto powód , pomimo że kwestionuje istnienie wierzytelności pozwanej przez ponad rok nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń do treści umowy i to pomimo wszczęcia przeciwko niemu egzekucji . Komornik wyegzekwowała już część należności . Takie zachowanie powoda jest niekonsekwentne i podważa prawdziwość jego twierdzeń , gdyż z jednej strony powód uważa , że wierzytelność nie istnieje , a z drugiej strony ją spłaca i godzi się na prowadzoną egzekucję .

Apelację od tego wyroku wniósł J. K. domagając się jego zmiany i uwzględnienia powództwa lub uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania . Wniósł także o zasądzenie kosztów procesu za obie instancje . Zarzucił obrazę prawa materialnego , a w szczególności art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez zaniechanie badania czy oświadczenie powoda zawarte w § 2 ust. 2 aktu notarialnego z dnia 26 stycznia 2012 roku jest oświadczeniem woli czy też oświadczeniem wiedzy , co sprowadza się do zaniechania badania tego z jakiego stosunku prawnego wynika wierzytelność zabezpieczona hipoteką . Naruszenie tego przepisu polegać miało także na uznaniu , że nie jest rolą sądu ocenianie stopnia i zakresu szkody jaką wyrządził powód , co sprowadziło się do zaniechania badania czy wierzytelność , którą zabezpiecza hipoteka powstała i w jakiej wysokości . Apelant uważa także , że naruszono prawo procesowe , to jest art. 233 k.p.c. przez pominięcie wniosków dowodowych zmierzających do ustalenia czy szkoda powstała oraz na okoliczność wysokości tej szkody . Błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę zaskarżonego wyroku polegać miał na przyjęciu , że pozwana Spółka mogła i poniosła szkodę w związku z nienależytym wykonaniem umowy pożyczki z dnia 2 września 2010 roku , gdy tymczasem pozwana Spółka twierdziła , że kwota 160 000 zł należała się jej tytułem rekompensaty za długi okres oczekiwania na pieniądze oraz rezygnację ze sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia . Błędne , a także sprzeczne z artykułami 481 § 3 k.c. w związku z art. 476 k.c. było uznanie przez Sąd pierwszej instancji , że powód dopuścił się zwłoki w wykonaniu umowy z dnia 2 września 2010 roku . Sąd ten naruszyć miał także art. 58 k.c. przez uznanie , że domaganie się przez pozwaną Spółkę dodatkowego wynagrodzenia za zbyt długi okres oczekiwania na pieniądze oraz rezygnację ze sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia jest zgodne z artykułami 359 k.c. i 481 k.c.

W uzasadnieniu apelacji wskazywano , że Sąd pierwszej instancji nie ustalił czy oświadczenie powoda zawarte w umowie z 26 stycznia 2012 roku było oświadczeniem wiedzy , czy też oświadczenia woli . W ocenie powoda oświadczenie to nie jest oświadczeniem woli . Stanowiło natomiast oświadczenie wiedzy , które nie rodziło żadnych skutków prawnych . Powód oświadczył to co zostało mu przekazane przez A. P. . Gdyby nawet twierdzić , że jest jednak uznaniem długu , to musi mieć ono charakter kauzalny , to jest mieć swoją przyczynę . Uznanie nie kreuje odrębnego stosunku zobowiązaniowego i nie stoi na przeszkodzie wykazaniu , że zobowiązanie w ogóle nie istniało . W związku z tym do zadań Sądu pierwszej instancji należało zbadanie czy szkoda powstała i w jakiej wysokości , gdyż istnienie i treść hipoteki zależy od istnienia wierzytelności , którą hipoteka zabezpiecza . Nie można ustanowić hipoteki bez istnienia wierzytelności . Ustalenie Sądu pierwszej instancji , że pozwana Spółka poniosła szkodę jest dowolne skoro nie zaistniało żadne zdarzenie , z którym wiązał się obowiązek powoda naprawienia szkody . W szczególności Spółka nie poniosła szkody w związku z jego opóźnieniem w wykonaniu umowy z dnia 2 września 2010 roku . Zwracano uwagę na różnice w stanowisku A. P. odnośnie okoliczności powstania szkody i jej wysokości . Nie widziano adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy nieuiszczeniem pożyczonych kwot w umówionym terminie , a rzekomą szkodą . Oceniono zeznania A. P. i P. Ł. jako niedające podstaw do uznania , że Spółka rzeczywiście doznała szkody . Przyznaje się że strony mogły ułożyć stosunek prawny wg swojego uznania , ale czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna . Ustawodawca zabrania wyzysku i lichwy . Wynagrodzenie Spółki za opóźnienie w spłacie pożyczki wyższe niż wysokość odsetek przyjęta w art. 359 k.c. jest sprzeczne z prawem . Nie ma w związku z tym znaczenia , że nie toczyło się żadne postępowanie karne w tym przedmiocie . Przeczy się również aby powód godził się na egzekucję przeprowadzoną na wniosek pozwanej . Egzekucja z jego rachunku bankowego była skuteczna tylko dlatego że poddano jego nieaktualny adres . Przekonywano wreszcie , że obawa zbycia nieruchomości przez pozwaną Spółkę była realna .

W odpowiedzi na apelacje K.M.A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. zażądała jej oddalenia i zasądzenia kosztów procesu za drugą instancję .

Sąd Okręgowy w Elblągu ustalił i zważył , co następuje :

Apelacja J. K. okazała się zasadna i doprowadziła do zmiany zaskarżonego wyroku i uwzględnienia powództwa w całości .

Sąd odwoławczy wykreślił hipotekę umowną w kwocie 200.000 zł wpisaną na rzecz K.M.A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. i obciążającą nieruchomość J. K. , dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (...) .

Sąd odwoławczy akceptuje i przyjmuje za własne , bez potrzeby ponownego , pełnego przytaczania , ustalenia faktyczne poczynione w pierwszej instancji w części obejmującej opis umowy pożyczki z przewłaszczeniem nieruchomości na zabezpieczenie , sposobu jej wykonania przez powoda , również w zakresie „ dopłaty odsetek maksymalnych ” , bezskutecznych prób zwrotnego przeniesienia własności , korespondencji pomiędzy stronami i wreszcie treści umowy z dnia 26 stycznia 2012 roku , obejmującej między innymi przeniesienie własności nieruchomości na powoda i jej obciążenie hipoteką . Ustalenia te zawarto w części uzasadnienia Sądu Rejonowego poświęconej stanowi faktycznemu i polegają w zasadzie na opisie okoliczności niespornych . W dalszej części uzasadnienia , przeznaczonej na ocenę dowodów i rozważania , Sąd pierwszej instancji odnosi się nadal do ustaleń faktycznych i przyjmuje , że Spółce K.M.A. należało się od powoda odszkodowanie , które można było zabezpieczyć hipoteką , co skutecznie uczyniono . Te ustalenia Sądu pierwszej instancji są wadliwe .

Według art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece ( tekst jednolity z 2013 roku Dziennik Ustaw pozycja 707 ) nieruchomość można obciążyć hipoteką w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego . W. w ten sposób zasada szczegółowości hipoteki oznacza konieczność sprecyzowania zarówno samej wierzytelności jak i stosunku prawnego , z którego ona wynika , co pociąga za sobą także wymagania dotyczące treści wpisu w księdze wieczystej . Hipoteka powstaje przez zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości , a wierzycielem hipotecznym . Oświadczenie właściciela dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego ( art. 245 § 2 k.c. ) . Oświadczenie woli drugiej strony może być złożone w formie dowolnej , także w sposób dorozumiany ( art. 60 k.c. ) . Do powstania hipoteki niezbędny jest także wpis w księdze wieczystej ( art. 67 u.k.w.h. ) obejmujący rodzaj hipoteki , jej sumę i walutę , a w podstawie wpisu cechy wierzytelności i stosunku prawnego , z którego wierzytelność wynika , czyli na ogół rodzaj , wysokość , walutę i termin zapłaty wierzytelności oraz nazwę , datę zawarcia i formę umowy , z której wierzytelność wynika . Nie dochodzi do powstania hipoteki , nawet wówczas gdy dokonano jej wpisu , w przypadku gdy wierzytelność wymieniona w podstawie wpisu w rzeczywistości nie istniała . Występuje wówczas niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym . Stan wynikający z księgi wieczystej wymaga wtedy korekty , co w rozstrzyganej sprawie oznaczało wykreślenie hipoteki wpisanej w dziale IV księgi wieczystej .

Jak widać kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy miało ustalenie czy istniała wierzytelność wymieniona w oświadczeniu właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki . W akcie notarialnym z dnia 26 stycznia 2012 roku , sporządzonym przez notariusza K. Ł. , zawarto oświadczenie woli J. K. , będące składową umowy o ustanowieniu hipoteki zawartej z K.M.A. Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w W. , o ustanowieniu na rzecz tej Spółki hipoteki umownej do kwoty 200.000 zł na zabezpieczenie wierzytelności Spółki z tytułu spłaty dodatkowego i bezspornego pomiędzy stronami zobowiązania pieniężnego „ w powyższej kwocie ” , wynikającego z nienależytego wykonania umowy pożyczki z dnia 2 września 2010 roku oraz z tytułu spłaty odsetek w wypadku uchybienia terminowi płatności powyższej kwoty ( § 4 ustęp 1 ) .

Okoliczności sprawy , a w tym w szczególności § 8 aktu notarialnego zawierający zgodny wniosek osób stawających do aktu o wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej , wystarczają do przyjęcia , że Spółka złożyła oświadczenie woli o wyrażeniu zgody na ustanowienie hipoteki .

Wpisu hipoteki w księdze wieczystej (...) dokonano w dniu 14 lutego 2012 roku , w podstawie wpisu powtarzając treść oświadczenia J. K. oraz wymieniając tytuł , miejsce i datę sporządzenia aktu notarialnego zawierającego oświadczenie właściciela nieruchomości .

Trzeba podkreślić , że oświadczenie powoda zawiera stwierdzenia , że wierzytelność wynika z zobowiązania określanego jako dodatkowe , a nadto bezsporne co oczywiście nie stanowi konkretyzacji tej wierzytelności . Oświadcza dalej J. K. , że zobowiązanie to wynika z nienależytego wykonania umowy pożyczki z dnia 2 września 2010 roku . Nienależyte wykonanie umowy pociąga za sobą zobowiązanie dłużnika do naprawienia szkody z tego wynikłej , co oznacza zasadniczo zapłatę odszkodowania . Oświadczenie powoda nie zawiera treści wskazujących na straty lub utracone korzyści , które wywołane zostały nienależytym wykonaniem umowy pożyczki . Jest to wspólna cecha pozostałych oświadczeń stron aktu notarialnego z dnia 26 stycznia 2012 roku dotyczących opisywanego zobowiązania . Ponadto wymienić należy jeszcze jeden element oświadczenia o ustanowieniu hipoteki rodzący wątpliwości co do indywidualizacji zabezpieczanej wierzytelności . Sumę hipoteki określono na 200.000 zł , a następnie wskazano , że zabezpiecza się zobowiązanie w tej właśnie kwocie , co pozostaje w kolizji z oświadczeniami stron zawartymi w innych miejscach tego samego aktu notarialnego . Za przyjęciem , że zabezpieczano wierzytelność w kwocie 200.000 zł przemawia także akapit dotyczący odsetek . Hipoteką objęto odsetki należne od wierzytelności równej sumie hipoteki – „ ustanawia / … / hipotekę umowną do kwoty 200.000 zł / … / na zabezpieczenie / … / odsetek w wypadku uchybienia terminowi płatności powyższej kwoty ” . Także w tym przypadku wskazano więc na płatność kwoty 200.000 zł traktując ją najwyraźniej jako wysokość zabezpieczanej wierzytelności .

Dla porządku wskazać należy tylko , że nie oznacza to aby zabezpieczona wierzytelność wynikała z zapadłych i nieuiszczonych odsetek , a tylko tyle , że odsetki takie , powstałe w przyszłości , w przypadku nieuiszczenia wierzytelności , objęte są sumą hipoteki . Treść oświadczenia budzi oczywiście wątpliwości co do jej praktycznego znaczenia , a to w świetle art. 69 u.k.w.h. , zgodnie z którym hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki , a literalna część § 4 ustęp 1 aktu notarialnego wskazuje , że poza wierzytelnością główną - równą sumie hipoteki - zabezpieczenie nie mogło obejmować innych należności .

Podsumowując tą część ustaleń Sądu odwoławczego wskazać należy , że już wstępnie rozważać należało , czy w treści umowy o ustanowieniu hipoteki w ogóle wymieniono zobowiązanie , które hipoteka ma zabezpieczać . Oświadczenie powoda wskazywało bowiem na zabezpieczenie bliżej nieokreślonej wierzytelności w kwocie 200.000 zł , której nie dotyczą pozostałe postanowieniach aktu notarialnego ani nie opisują inne dowody przeprowadzone w sprawie .

Badanie aktu notarialnego w pozostałej części nie prowadzi wcale do jednoznacznego wniosku , że hipoteka zmierzać miała do zabezpieczenia kwoty 143.767 zł . W akcie notarialnym odwołano się do umowy pożyczki z dnia 2 września 2011 roku , a J. K. oświadczył , że jego zobowiązanie z tytułu nienależytego wykonania tej umowy wynosi dodatkowo 143.767 zł i należność tą uiści w ratach . Dalej , bez bezpośredniego odwołania do tego zobowiązania , powód zapowiedział ustanowienie hipoteki do kwoty 200.000 zł . Strony oświadczyły więc , że dokonują zmiany umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 2 września 2010 roku w ten sposób , że w związku ze zmianą zabezpieczenia umowy pożyczki Spółka zobowiązała się do powrotnego przeniesienia własności ( § 2 ) . Stąd w § 3 i § 4 ust. 1 aktu zawarto oświadczenia o charakterze rozporządzającym - w wykonaniu zobowiązań do zwrotnego przeniesienia własności i ustanowienia hipoteki . W § 4 ust. 2 aktu J. K. zobowiązywał się nadto do zapłaty kwoty 143.767 zł płatnej w dziesięciu równych ratach od marca do grudnia 2012 roku z odsetkami maksymalnymi na wypadek uchybienia w płatności i poddawał się egzekucji tego obowiązku . W oświadczeniu tym nie określano wierzytelności jako „ zabezpieczonej hipotecznie ” .

Przedstawione wyżej okoliczności faktyczne wskazują , że w treści umowy o ustanowieniu hipoteki nie ujawniono wierzytelności , która podlegać miała zabezpieczeniu . Przyjmować można , opierając się na literalnej treści § 4 ust. 1 aktu notarialnego , że zabezpiecza się wierzytelność w kwocie 200.000 zł ( należność główna ) , której podstawy nie określono , ani strony umowy w ogóle nie wskazywały na istnienie takiej wierzytelności .

Dodatkowo wskazać trzeba , że poza zasadą akcesoryjności hipoteki , do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych stosuje się art. 156 k.c. ( w związku z art. 245 § 1 k.c. ) . Umowa o ustanowieniu hipoteki jest umową przyczynową . Ważność obciążenia nieruchomości zależy od istnienia określonej podstawy takiego przysporzenia praw osobie na rzecz , której ustanawia się hipotekę , czyli od istnienia i prawidłowości causa . Treść umowy powinna wyraźnie odwoływać się do zobowiązania będącego przyczyną obciążenia . Ponadto niewymienienie tego zobowiązania w treści umowy o ustanowieniu hipoteki powoduje nieważność zawartej umowy ( skutek ten wywołuje także nieistnienie zobowiązania , w wykonaniu którego zawarto umowę o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego , o czym w dalszej części uzasadnienia ) .

Rozwijając przedstawione wyżej uwagi na temat treści oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z § 4 ust. 1 aktu notarialnego wskazać można nadto , że wiązało się ono z § 2 ust. 2 w części dotyczącej zobowiązania do ustanowienia hipoteki i dalszej części tego ustępu , w której pozwana Spółka zobowiązywała się do powrotnego przeniesienia przewłaszczonej nieruchomości „ w związku ze zmianą zabezpieczenia ” , to jest zobowiązaniem do ustanowienia hipoteki . Na taką podstawę ustanowienia hipoteki wskazują także inne dowody , w tym zeznania J. K. i A. P. , którzy decydowali o treści aktu notarialnego z 26 stycznia 2012 roku . Powód przyznawał , że zmierzał do odzyskania nieruchomości i w związku z tym pozwana Spółka oczekiwała „ odstępnego ” ( zeznania karta 266v ) , co A. P. opisywał w zasadzie jednako . Twierdził , że Spółce należało się wynagrodzenie za „ nieskorzystanie z zabezpieczenia ” , jako „ rekompensata za zmianę umowy ” ( zeznania karta 174 , 175v ) . Natura takiego zobowiązania jest niejasna . Bezsporne było przecież , że powód zwrócił pożyczkę , a następnie uiścił także kwotę odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia . Pozwana Spółka nie twierdziła aby pozostały nieuiszczone odsetki od kapitału . Strony słusznie zakładały również , że opóźnienie w zapłacie pociągało za sobą możliwość zaspokojenia się Spółki z przewłaszczonej rzeczy . Umowa z dnia 2 września 2010 roku nie określała warunków dokonania tej czynności , a zatem niewykluczone było spieniężenie nieruchomości przez pozwaną Spółkę lub zatrzymanie na własność . Podstawą takiego przysporzenia byłaby jednak umowa pożyczki z przewłaszczeniem na zabezpieczenie , co rodziło roszczenie powoda o zapłatę uzyskanej nadwyżki ponad jego dług . Wiadomo jednak , że u podstaw ustanowienia hipoteki nie leżało nienależyte wykonanie umowy pożyczki - straty lub utracone korzyści jakie miałyby się z tym wiązać . Nie zamierzano zatem zabezpieczać wierzytelności wymienionej w podstawie wpisu w księdze wieczystej i określonej w § 4 ust. 1 aktu notarialnego . Takie zobowiązanie nie istniało , a zatem nie mogło podlegać zabezpieczeniu .

Można było wreszcie rozważać , czy hipoteka służyć miała zabezpieczeniu kwoty 143.767 zł płatnej w dziesięciu równych ratach od marca do grudnia 2012 roku z odsetkami maksymalnymi na wypadek uchybienia w płatności , co nie oznacza wcale , aby wierzytelność tą należycie skonkretyzowano , bowiem i w tym przypadku nie ujawniono jej pochodzenia . Redakcja § 4 ust. 1 aktu notarialnego , w świetle wszystkich postanowień tego dokumentu , może być rozumiana w ten sposób , że zabezpieczono wierzytelność w kwocie 143.767 zł z odsetkami na wypadek opóźnienia w zapłacie tej kwoty , a zatem wierzytelność wymienianą w § 2 i § 4 ust. 2 aktu notarialnego . W związku , aby uczynić zadość art. 65 ust. 1 u.k.w.h. - zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego , określić należało przyczynę zawarcia umowy ustanowienia hipoteki . Nie wystarcza , że w dokumencie tym powód złożył jednocześnie oświadczenie o uznaniu długu i poddał się egzekucji , bowiem ograniczył się jedynie do wskazania , że jest to zobowiązanie z tytułu nienależytego wykonania umowy . Zobowiązanie to określono jako dodatkowe i bezsporne i do tych jego domniemanych przymiotów wielokrotnie odwoływała się pozwana Spółka w rozstrzyganej sprawie ( patrz pisma procesowe z 13 czerwca 2013 roku karta 72 i 30 sierpnia 2013 roku karta 99 oraz załącznik do protokołu rozprawy złożony w dniu 3 września 2013 roku karta 104 ) . Nie czyniło to zobowiązania bezspornym skoro nie ujawniono jakiego rodzaju , jak powstała i jak obliczona wierzytelność spoczywa na J. K. . Nie ujawniono tego w akcie notarialnym z 26 stycznia 2012 roku , a nawet w toku niniejszej sprawy . Zagadnienie to początkowo marginalizowano ( patrz punkt 5 w wymienionych wyżej pismach pozwanej karty 72 i 104 ) , aby następnie podjąć próbę wykazania utraconych korzyści związanych z niemożnością zaangażowania środków , niezwróconych przez powoda w terminie , w zyskowne przedsięwzięcia gospodarcze . Na powstanie takich okoliczności wskazywać mogły zeznania P. Ł. , ale czynienie na ich podstawie ustaleń odnośnie identyfikacji wierzytelności zabezpieczonej hipoteką jest niemożliwe . Nie można powiązać opisywanych przez świadka , niedoszłych do skutku transakcji ze Spółką K.M.A. , ponieważ związku takiego nie widzi sama Spółka . Właśnie od niej musiałoby pochodzić wyraźne wskazanie , że zaniechanie inwestycji opisywanych przez P. Ł. , spowodowało szkodę , a wierzytelność o odszkodowanie z tego tytułu zabezpieczono hipotekę . Jak to wyżej wskazano Spółka wyraźnie stroniła od wskazania pochodzenia zabezpieczonej wierzytelności . Szczególną uwagę zwrócić należy na pismo procesowe Spółki z 30 sierpnia 2013 roku . Wywodzono w nim , że powód zobowiązał się w akcie notarialnym do zapłaty odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy pożyczki z dnia 2 września 2010 roku , by następnie wnioskować o przesłuchanie P. Ł. na okoliczność wykazania , że nienależyte wykonanie tej umowy „ doprowadziło do dalszych negatywnych konsekwencji dla pozwanej Spółki ” ( karta 101 ) . Do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia nie należą jednak jakiekolwiek inne pretensje finansowe względem powoda , a tylko te , które miały podlegać zabezpieczeniu hipoteką . Świadek zeznawał zatem co do okoliczności , których sama Spółka nie uznawała za związane z wierzytelnością o zapłatę kwoty 143.767 zł . W rzeczywistości nigdy nie określono pochodzenia i charakteru zabezpieczonej wierzytelności . W tym kontekście widzieć należy także sytuację procesową J. K. . Dowód sprzeczności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ( art. 3 ust. 1 u.k.w.h. ) spoczywa na powodzie . W rozstrzyganej sprawie przedmiotem dowodzenia było natomiast nieujawnienie przez pozwaną Spółkę podstaw żądania kwoty 143.767 zł lub wskazywania okoliczności mających stanowić tylko pozór takiej podstawy ( patrz zeznania A. P. karta 173 i nast. – wynagrodzenie dla samego świadka , a nie Spółki ; wynagrodzenie za zaprzestanie czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości ; nieskorzystanie przez Spółkę z zabezpieczenia ; zmiana zabezpieczenia ; utracony zarobek ze sprzedaży innej nieruchomości ; ogólnie – wynagrodzenie ) . Mnożenie domniemanych podstaw udzielenia zabezpieczenia nie odpowiada przedstawionej wyżej normie art. 65 ust. 1 u.k.w.h.. Nie chodziło o wskazanie przyczyny , która mogła stanowić jego uzasadnienie , a takiej , która rzeczywiście leżała u jego podstaw .

Sądzić należy , że dojść miało do zabezpieczenia roszczenia abstrakcyjnego , a przynajmniej nieskonkretyzowanego w wystarczający sposób , takiego które , pomimo treści oświadczenia o ustanowieniu hipoteki , nie stanowiło odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy . W związku z tym nie doszło do ustanowienia hipoteki , bowiem ta powstaje tylko w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności , wynikającej z określonego stosunku prawnego .

W tym stanie rzeczy , na mocy art. 386 § 1 k.p.c. i przy zastosowaniu art. 10 ust. 1 u.k.w.h. , orzeczono jak w punkcie 1a wyroku Sądu Okręgowego .

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 §§ 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. Na kwotę 11.817 zł , zasądzoną od pozwanej Spółki , która uległa w niniejszym postępowaniu w całości , składa się kwota 10.000 zł opłaty od pozwu , 1.800 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika i 17 zł jako zwrot wydatku na opłatę skarbową od pełnomocnictwa .

O kosztach procesu za drugą instancję orzeczono na podstawie art. 98 §§ 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. Powodowi , którego apelację uwzględniono w całości , zasądzono kwotę 10.000 zł opłaty od apelacji oraz kwotę 900 zł wynagrodzenia pełnomocnika , które ustalono na podstawie § 7 pkt 8 w związku z §§ 6 pkt 6 i 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych /…/ ( tekst jedn. z 2013 roku Dziennik Ustaw pozycja 490 ) .