Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Elblągu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 grudnia 2012 roku

Sąd Okręgowy w Elblągu Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Dorota Zientara

Protokolant: st. sekr. sądowy Katarzyna Kowalska

po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2012 w Elblągu

na rozprawie

sprawy z powództwa M. B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w O.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę numer (...) z dnia 21 marca 2012 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w O.,

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 300 zł (trzysta złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powód M. B. wystąpił z pozwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. domagając się uchylenia uchwały nr 4/2012 z dnia 21 marca 2012 r. w przedmiocie wyrażenia przez członków wspólnoty mieszkaniowej zgody na ogrodzenie posesji. Ponadto domagał się obciążenia pozwanej kosztami postępowania według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazał, iż w dniu 21 marca 2012 r. na zebraniu właścicieli lokali mieszkalnych nieruchomości położonej w O. przy ul. (...) została podjęta uchwała nr 4/2012, stanowiąca w istocie aneks do uchwały z dnia 30 lipca 2009 r. nr (...) – dotycząca ogrodzenia nieruchomości. W ocenie powoda koszty wybudowania ogrodzenia były znacznie zawyżone, a jednocześnie środki finansowe na ten cel zostały wydatkowane z funduszu remontowego. Zdaniem powoda przeznaczenie na ogrodzenie nieruchomości środków finansowych pochodzących z funduszu remontowego było sprzeczne z treścią art. 14 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, gdyż w konsekwencji pozbawiło to wspólnotę środków zgromadzonych na utrzymanie nieruchomości oraz niezbędne remonty – a zatem na cele, w związku z którymi fundusz ten został utworzony. Powód podkreślił nadto, że środki finansowe zgromadzone na funduszu remontowym nie były wystarczające na pokrycie kosztów całej inwestycji, w związku z czym członkowie wspólnoty obowiązani zostali do „uzupełnienia” brakującej kwoty poprzez dopłaty w jednakowej, niezależnej od wielkości udziałów, wysokości. Powód zwrócił uwagę, że wykonawca ogrodzenia wyłoniony został z pominięciem procedury przetargowej, nie przedstawił kosztorysu wykonanych prac, a tym samym podawana kwota 48.500 zł związana z realizacją inwestycji, nie podlega w żadnej mierze weryfikacji.

W odpowiedzi na pozew pozwana domagała się oddalenia powództwa oraz zasądzenia na jej rzecz kosztów procesu według norm prawem przepisanych, z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu swego stanowiska pozwana podkreśliła, iż w dniu 26 stycznia 2001 r. podjęła uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego, ustalając wysokość miesięcznej składki, która następnie wzrastała. W dniu 30 lipca 2009 r. podjęta została uchwała nr 1/2009 w przedmiocie ogrodzenia posesji; wspólnota wyraziła zgodę na realizację tej inwestycji za wynagrodzeniem 23.000 zł, a w uchwale z dnia 21 marca 2012 r. nr (...) wyrażono jedynie powtórną aprobatę dla wykonania tej inwestycji. Pozwana twierdziła, że treść uchwały z dnia 21 marca 2012 r. nie pozostawała w sprzeczności z postanowieniami uchwały z dnia 30 lipca 2009 r. w odniesieniu do wyboru wykonawcy oraz źródeł finansowania, zwiększeniu uległo natomiast wynagrodzenie za wykonanie tych prac (48.500 zł zamiast 23.000 zł) a także zakres zlecanych robót budowlanych. Argumentowała, że nie obowiązywał jej przetargowy tryb wyłonienia wykonawcy, nadto skoro fundusz remontowy tworzony jest dobrowolnie, to środki na nim zgromadzone mogą być wydatkowane zgodnie z wolą wspólnoty.

W ocenie pozwanej nie zachodzą przesłanki formalne, które uzasadniałyby uchylenie uchwały nr 4/2012 z dnia 21 marca 2012 r. Wybudowanie ogrodzenia miało zapewnić zwiększony poziom bezpieczeństwa, zarówno mieszkańców, jak i ich mienia oraz możliwość utrzymania ładu i porządku w obrębie nieruchomości.

Dodatkowo pozwana wniosła o umorzenie postępowania z uwagi na wykonanie uchwały, co wywołało nieodwracalne skutki prawne.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 30 lipca 2009 r. na zebraniu właścicieli nieruchomości położonej w O. przy ul. (...) podjęta została uchwała nr 1/2009 w sprawie ogrodzenia posesji. Właściciele lokali wyrazili zgodę na ogrodzenie nieruchomości z trzech stron, za wynagrodzeniem 23.000 zł, jako wykonawcę wskazano firmę (...). Właściciele lokali upoważnili zarząd do podpisania i zawarcia umowy z wykonawcą w imieniu wspólnoty. W paragrafie trzecim tej uchwały ustalono, iż sfinansowanie inwestycji ma nastąpić ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym oraz z wpłat dokonanych przez wszystkich właścicieli lokali – w stosunku 50% do 50%. Za przyjęciem przedmiotowej uchwały głosowali właściciele lokali posiadający łącznie 52% udziałów w nieruchomości.

W piśmie z dnia 30 września 2009 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. poinformował, iż w konsekwencji podjęcia uchwały z dnia 30 lipca 2009 r. termin wykonania ogrodzenia zostanie ustalony przez ogół właścicieli nieruchomości, podczas rocznego zebrania mającego odbyć się do końca marca 2010 r.

Pismem z dnia 14 marca 2012 r. Administrator Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w O. wystosował do właścicieli nieruchomości zaproszenie na zebranie, którego termin wyznaczono na dzień 21 marca 2012 r., w porządku obrad ujęto m.in. podjęcie uchwały w przedmiocie „aneksu do uchwały nr 1/2009 z dnia 30 lipca 2009 r. w sprawie ogrodzenia posesji”.

Na zebraniu reprezentowane były 672 udziały. Podjęta została uchwała nr 4/2012 w sprawie: „aneksu do uchwały nr 1/2009”. W postanowieniach paragrafu pierwszego uchwały właściciele lokali nieruchomości położonej w O. przy ul. (...) wyrazili zgodę na ogrodzenie posesji, koszt całkowity inwestycji miał wynieść 48.500 zł, jako głównego wykonawcę wskazano firmę (...). Podtrzymano pozostałe warunki określone w „aneksowanej” uchwale. Za przyjęciem przedmiotowej uchwały głosowali właściciele posiadający 652 udziały (65,2% ogółu głosów).

(dowód: uchwała z dnia 30 lipca 2009 r. nr (...), k. 7-8; informacja z dnia 30 września 2009 r., k. 80; zaproszenie na zebranie właścicieli lokali z dnia 14 marca 2012 r., k. 9; protokół z zebrania właścicieli z dnia 21 marca 2012 r., k. 14; uchwała z dnia 21 marca 2012 r. nr (...) wraz z listą obecności właścicieli lokali obecnych na zebraniu w dniu 21 marca 2012, k.67-68, 73)

(...) do treści uchwały nr 1/2009 należało rozumieć w ten sposób, iż ustalenia z tej uchwały zostały recypowane do uchwały nr 4/2012 z dnia 21 marca 2012 r. Dotyczyły one wyboru wykonawcy, sposobu finansowania inwestycji, dokonano natomiast korekty ceny za wykonanie ogrodzenia, dostosowując ją do warunków rynkowych, obowiązujących w roku 2012.

W dacie podjęcia uchwały w ramach funduszu remontowego zgromadzonych było około 25.000 zł, liczono na zebranie dodatkowych środków w ramach tego funduszu. W ocenie zarządu wspólnoty nie było potrzeby organizowania finansowania „zewnętrznego”, choćby przez zaciągniecie kredytu bankowego.

/dowód: zeznania członka zarządu pozwanej M. C. k. 171v - 173/

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo, jako zasadne, zasługiwało na uwzględnienie.

Powód w toku postępowania konsekwentnie podnosił, iż uchwała z dnia 21 marca 2012 r. nr (...) pozostaje w sprzeczności z art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000, Nr 80, poz. 903, zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą). Zarzucał finansowanie inwestycji polegającej na budowie ogrodzenia posesji ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym pozwanej Wspólnoty. Powód podważał nadto dopuszczalność obciążenia właścicieli lokali mieszkalnych kosztami związanymi z pokryciem deficytu środków na wybudowanie ogrodzenia, kiedy wiadomym było, iż środki zgromadzone na funduszu remontowym są niewystarczające. Pozwana argumentowała natomiast, że była uprawniona do podjęcia takiej decyzji, gdyż normą było wydatkowanie środków finansowych na inwestycje dotyczące nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), a zatem także na prace związane z wybudowaniem ogrodzenia posesji, z funduszu remontowego.

Zgodnie z art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali podstawą do uchylenia uchwały jest wystąpienie jednej z następujących przesłanek: niezgodność z prawem, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesu właściciela lokalu.

W ocenie Sądu podnoszone przez pozwaną twierdzenia, iż zaskarżona uchwała nie narusza zasad gospodarowania nieruchomością wspólną oraz interesów właścicieli lokali, pozostają w sprzeczności z obowiązującymi zasadami gospodarowania przez wspólnotę środkami pieniężnymi przekazanymi jej przez poszczególnych właścicieli lokali, w tym powoda, na koszty przewidziane w art. 14 ustawy oraz związanym z tym dopuszczalnym zakresem, w jakim wspólnota może środkami dysponować.

Zgodnie z art. 14 ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację (punkt 1), opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę (punkt 2), ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są bezpośrednio pokrywane przez właścicieli poszczególnych lokali (punkt 3), wydatki na utrzymanie porządku i czystości (punkt 4), wynagrodzenie członków zarządu (punkt 5).

Środki gromadzone na funduszu remontowym mają określone przez ustawę przeznaczenie na przyszłość – remont nieruchomości wspólnej. Wskazania wymaga, iż wydzielenie we wspólnocie odrębnego funduszu na cele remontowe, na który członkowie uiszczają zaliczki w wysokości ustalonej przez wspólnotę, powoduje, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z ich przeznaczeniem. Wykorzystanie środków z funduszu remontowego na inwestycję, niezależnie od stopnia jej użyteczności, nie tylko narusza art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, lecz nadto godzi w interes wspólnoty, gdyż częściowo pozbawia ją środków zabezpieczających możliwość poniesienia kosztów prac niezbędnych do utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie, także w wypadku nagłych i nieprzewidywalnych awarii czy usterek. Inwestycje i wszelkie prace zwiększające użyteczność nieruchomości wspólnych winny być pokrywane z odrębnych środków (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2008 r., I ACa 119/08, (...) Prawnej Lex (...) nr (...)).

Zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 13 ustawy właściciel lokalu, m.in. zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a w art. 14 tej ustawy znajduje się przykładowe wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że mogą być to inne koszty. Treść tych przykładowo wyliczonych kosztów wskazuje jednak, że muszą one być zawsze związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Środki z funduszu remontowego mogą być przeznaczone jedynie na pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Fundusz ten nie może zatem służyć pokrywaniu wydatków na inne cele, w szczególności cele inwestycyjne (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 18 grudnia 2007 r., I ACa 1226/07, (...) Prawnej Lex nr 425057).

Nie ulega wątpliwości, iż pozwana wyodrębniła z dniem 26 stycznia 2001 r., po podjęciu w tym przedmiocie stosownej uchwały, fundusz remontowy. Okoliczność powyższa była podnoszona przez pozwaną już na etapie redagowania odpowiedzi na pozew, a także znajduje potwierdzenie w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, tj. w treści protokołu z zebrania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 26 stycznia 2001 r. stwierdzającego „jednogłośne” podjęcie uchwały o utworzeniu funduszu remontowego (k.81). W ocenie Sądu okoliczność, iż pozwana wspólnota nie dysponuje żadnym innym funduszem, z którego mogłaby przeznaczyć środki potrzebne na pokrycie inwestycji związanej z ogrodzeniem posesji, nie konwaliduje zaskarżonej uchwały. Decyzja o wykorzystaniu środków zgromadzonych na funduszu remontowym narusza zakres uprawnień wspólnoty przysługujących jej wobec przekazanych środków pieniężnych przez właścicieli lokali.

Wskazać w tym miejscu należy, iż środki które zgodnie z zaskarżoną uchwałą miałyby służyć pokryciu kosztów inwestycji związanej z posadowieniem ogrodzenia, zostały zgromadzone wskutek wykonania przez właścicieli ciążącego na nich – zgodnie z art. 14 ustawy – obowiązku pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, do których – jak wskazano wyżej - należą między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Oczywistym jest, że wydatek związany z wybudowaniem ogrodzenia nie należy do kategorii wydatków remontowych, określonych w art. 14 pkt 1 ustawy, tj. niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Bez znaczenia dla tej oceny pozostaje fakt, iż do tej pory wszystkie inwestycje pozwana finansowała ze środków zgromadzonych w ramach funduszu remontowego (k.172 verte).

Dodać trzeba, iż sformułowanie „ wydatki na remonty i bieżącą konserwację” jest jednoznaczne, niedopuszczalne jest objęcie nim również celów inwestycyjnych, do których niewątpliwie należy wybudowanie płotu wokół nieruchomości.

Niewątpliwie wybudowane ogrodzenie ma określone walory użytkowe związane z korzystaniem ze wspólnej nieruchomości – prowadzi do wzrostu poziomu bezpieczeństwa mieszkańców oraz ich mienia, pozwala na utrzymanie ładu i porządku w obrębie budynku i jego bezpośredniego otoczenia. Niemniej, jak była już o tym mowa wcześniej, wykorzystanie środków z funduszu remontowego na inwestycję, niezależnie od stopnia jej użyteczności, nie tylko narusza art. 14 punkt 1 ustawy o własności lokali, lecz nadto godzi w interes wspólnoty, gdyż pozbawia ją środków przeznaczonych z założenia na pokrycie kosztów prac niezbędnych do utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie. W konsekwencji zaskarżona uchwała podlegała uchyleniu (punkt I).

O kosztach procesu, mając na uwadze zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy, orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Na zasądzone koszty procesu składa się kwota 200 zł tytułem opłaty od pozwu oraz 100 zł tytułem opłaty uiszczonej od wniosku o udzielenie zabezpieczenia (punkt II).

Na marginesie dodać jedynie należy, że brak było podstaw do umorzenia postępowania z uwagi na wykonanie uchwały (wybudowanie ogrodzenia i wypłacenie środków z funduszu remontowego). Takie rozstrzygnięcie w istocie rzeczy skutkowałoby utrzymaniem zaskarżonej uchwały i usankcjonowaniem sprzecznych z prawem i z zasadami prawidłowego zarzadzania jej postanowień. Fakt wykonania uchwały nie wyklucza możliwości jej wyeliminowania z porządku prawnego.