Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Elblągu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Elblągu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Nowaczyński /spr./

Sędziowie: SO Ewa Pietraszewska

SO Teresa Zawistowska

Protokolant: st. sekr. sąd. Danuta Gołębiewska

po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2013 r. w Elblągu

na rozprawie

sprawy z powództwa B. M.

przeciwko (...)Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w O.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Ostródzie

z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt I C 431/13

1.  oddala apelację;

2.  nie obciąża powoda kosztami procesu za drugą instancję.

Sygn. akt I Ca 304/13

UZASADNIENIE

Powód B. M. wniósł o zasądzenie od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w O. kwoty 11.536,38 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu wskazał, że domaga się, na podstawie art. 663 k.c., zwrotu kosztów wymiany okien w wynajmowanym lokalu mieszkalnym w kwocie 5.300 zł oraz zwrotu kosztów kredytu zaciągniętego na ten cel w kwocie 4.340,70 zł. Ponadto wyjaśnił, iż domaga się naprawienia szkody, jaką poniósł w wyniku nieprawidłowego wywiązania się przez pozwaną z obowiązków wynikających z umowy najmu. Twierdził, iż w wyniku niesprawnych okien poniósł zwiększone koszty opłat za energię elektryczną. Za okres od 13 września 2010 r. do 4 marca 2011 r. dostawca energii elektrycznej stwierdził niedopłatę w wysokości 1.895,68zł. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Wskazała, że(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. zajmuje się administrowaniem nieruchomościami komunalnymi na terenie miasta. Budżet przeznaczony na utrzymanie nieruchomości w należytym stanie technicznym jest ograniczony. Na stan budżetu pozwanej wpływ mają także lokatorzy, którzy nie uiszczają czynszu za najem lokali. Do takich osób należy także powód. Ponadto pozwana podała, że stan stolarki okiennej w mieszkaniu wynajmowanym powodowi był na tyle dobry, że nie wymagał generalnej wymiany; co więcej powód wymienił okna nie konsultując tego remontu z pozwaną, stąd nie może domagać się zwrotu kosztów. Nadto, zdaniem pozwanej, brak jest odpowiedniego materiału dowodowego obrazującego stan techniczny okien przed wymianą i stąd roszczenie powoda nie zasługuje na uwzględnienie.

Wyrokiem z dnia 25 lipca 2013 r. Sąd Rejonowy w Ostródzie powództwo oddalił, zasądzając od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2.400 zł tytułem kosztów procesu. Rozstrzygniecie było wynikiem następujących ustaleń i wynikających z nich wniosków:

Od 1979 roku powód jest najemcą lokalu mieszkalnego położonego w O. przy ulicy (...), pozostającego w zasobach Gminy Miejskiej O.. W 2007 roku powód zwracał się do Miejskiej (...)będącej wówczas jednostką budżetową Gminy z wnioskiem o wymianę okien w zajmowanym przez niego mieszkaniu. Pismem z dnia 15 marca 2007 roku Gmina odpowiedziała, że ze względu na brak środków budżetowych przeznaczonych na wymianę stolarki okiennej podanie powoda nie może być rozpatrzone pozytywnie, o ile sytuacja ulegnie zmianie, podanie zostanie rozpatrzone później. Powód ponowił prośbę o wymianę okien w 2009 roku. W odpowiedzi na ten wniosek Gmina poinformowała powoda, że jego prośba nie może zostać rozpatrzona pozytywnie. Powód nie uzgadniając tego z pozwaną zlecił wymianę okien W. B. prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą (...). Okna zostały wymienione na okna PCV w październiku 2011 roku. Koszt wymiany wyniósł 5.300 zł. W dniu 27 września 2011 r. powód zawarł z bankiem (...) Spółką Akcyjną z siedzibą we W. umowę o kredyt gotówkowy w kwocie 7.783,52zł.

Powód uiszcza opłaty za prąd dostarczany do zajmowanego przez niego lokalu mieszkalnego. Dostawca energii elektrycznej – (...) S.A. wystawia z tego tytułu faktury VAT. W fakturze VAT obejmującej okres zużycia energii od 13 września 2010 r. do 4 marca 2011 roku wykazano niedopłatę w stosunku do prognozowanego zużycia w kwocie 1.895,68zł. Niedopłatę w stosunku do prognozowanego zużycia prądu wykazano również za okres od 15 października 2008 r. do 28 lutego 2009 r.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji powództwo było niezadane. Wskazano, że umowa najmu, na podstawie której powód korzysta z lokalu podlega regulacji ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 roku, nr 31, pozycja 266). Zgodnie z art. 6a ust. 4 powołanej wyżej ustawy do obowiązków wynajmującego należy między innymi dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji, wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej. Najemcę zgodnie z art. 6b ust. 2 obciąża naprawa i konserwacja okien i drzwi. Zgodnie z art. 6d. ustawy najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Ustawa o ochronie lokatorów jako zasadę przyjmuje w art. 6e, że o ile strony nie postanowią inaczej, rozliczeń pomiędzy najemcą i wynajmującym z tytułu dokonanych ulepszeń i remontów dokonuje się dopiero po zakończeniu umowy najmu i opróżnieniu lokalu.

Sąd pierwszej instancji zaznaczył jednocześnie, że cytowana ustawa nie jest regulacją pełną, w art. 3 wskazuje, że przepisy niniejszej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora. Takim przepisem – w ocenie Sądu Rejonowego - jest art. 663 k.c., zgodnie z którym jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Przenosząc powołane wyżej przepisy na grunt niniejszej sprawy Sąd pierwszej instancji wskazał, że dla oceny zasadności powództwa niezbędne było ustalenie, czy wymiana okien przeprowadzona przez powoda była niezbędną naprawą w rozumieniu art. 663 kc, to jest, że okna przed wymianą były w takim stanie technicznym, że czyniły mieszkanie niezdatnym do użytku. Tylko takie ustalenie bowiem umożliwiałoby uwzględnienie powództwa w zakresie żądania zwrotu kosztów wymiany okien i to dodatkowo przy wykazaniu, że powód uprzednio wyznaczył wynajmującemu odpowiedni termin do dokonania tych napraw. Jeżeli bowiem wymiana okien stanowiła ulepszenie lokalu, to zgodnie z art. 6e ustawy roszczenie powoda w tym zakresie byłoby co najmniej przedwczesne.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji powód nie przedstawił żadnych dowodów, pozwalających ustalić stan techniczny okien przed ich wymianą. Pozwany zaś zakwestionował konieczność wymiany, wskazał, że stan stolarki okiennej był na tyle dobry, że nie wymagał generalnej wymiany, zaś remont przeprowadzony przez powoda stanowi ulepszenie lokalu. Nie można w ocenie Sądu pierwszej instancji uznać, że dołączone do pozwu pisma Miejskiej (...) z dnia 15 marca 2007 r. i 27 stycznia 2009 r. stanowią przyznanie konieczności wymiany okien. Z treści tych pism nie wynika aby stan techniczny tych okien był tak zły, że nie pozwalał na prawidłowe korzystanie z mieszkania. W tej sytuacji, Sąd pierwszej instancji uznał, że roszczenie powoda należało oddalić. Konsekwencją uznania, że powód nie może żądać od pozwanej zwrotu kosztów wymiany okien jest również oddalenie pozwu w zakresie żądania zwrotu kosztów kredytu zaciągniętego na wymianę okien. Zdaniem Sądu pierwszej instancji powód nie udowodnił roszczenia również w zakresie żądania zasądzenia kwoty 1.895,68zł. tytułem zwiększonych kosztów zużycia prądu. Przedstawił jedynie fakturę VAT, w której wynika ile prądu zużył oraz, że spółka (...) stwierdziła niedopłatę w stosunku do zużycia prognozowanego. Z tej faktury nie wynika, co było przyczyną zwiększonego zużycia prądu i jaki ma to związek ze stanem technicznym okien w budynku. Sąd pierwszej instancji wskazał nadto, że istnieją wątpliwości co do legitymacji biernej pozwanej w tej sprawie, gdyż w art. 663 k.c., na którym powód opiera swoje roszczenie wskazuje się, że roszczenie służy wobec wynajmującego. Wynajmującym była Gmina Miejska O.. Do 2011 roku Miejska (...)była jedynie jednostką budżetową Gminy, więc wszystkie czynności podejmowała w imieniu Gminy. Natomiast od 2011 r. stała się odrębną osobą prawną. Sąd pierwszej instancji wskazał, iż nie wyjaśniono, czy Spółka wstąpiła w obowiązujące dotychczas stosunki najmu jako wynajmujący, czy wynajmującym nadal pozostała Gmina. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 i 99 k.p.c.

W apelacji powód B. M. domagał się zmiany zaskarżonego wyroku i zasądzenia od pozwanej kwoty 11.536,38 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia złożenia pozwu oraz kosztów postępowania za obie instancje; ewentualnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania z pozostawieniem temu sądowi rozstrzygnięcia o kosztach instancji odwoławczej.

Motywując swe stanowisko skarżący wskazał, iż błędne było stanowisko Sądu pierwszej instancji, że nie przedstawił on żadnego materiału dowodowego na konieczność wymiany okien. Strona pozwana pismami z dnia 15 marca 2007 r. oraz z dnia 27 stycznia 2009 r., które załączone zostały do pozwu, potwierdziła konieczność wymiany okien, oświadczając jedynie, że nie może tego zrealizować z braku środków. W ocenie powoda w wyniku zaniechania dokonania niezbędnych napraw pozwana przyczyniła się do zwiększenia kosztów eksploatacji lokalu w latach 2007 – 2008. Stan techniczny okien powodował konieczność dogrzewania lokalu w okresie zimowym, co spowodowało podwyższenie kosztów energii elektrycznej. Skarżący podkreślił, że Sąd pierwszej instancji błędnie uznał, że powód tych okoliczności nie udowodnił. Przedłożona została do akt ostatnia faktura wystawiona przed wymianą okien oraz faktury dostawy energii za sezon zimowy 2008-2009 r. Jednocześnie powód wskazał, że po wymianie okien opłaty za energię elektryczną uległy obniżeniu, przedstawiając na tą okoliczność stosowne wyliczenie kosztów.

W odpowiedzi pozwana (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja powoda B. M. nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przede wszystkim wskazać należy, ze strona pozwana nie była legitymowana biernie do występowania w niniejszej sprawie. Podstawę prawną roszczenia, z którym wystąpił powód stanowił art. 663 k.c., który uprawnia najemcę do dokonania napraw koniecznych na koszt wynajmującego. Na podstawie tego przepisu najemcy przysługuje roszczenie o zwrot kosztów tych napraw, przy czym roszczenie to może być skierowane jedynie przeciwko stronie umowie najmu, czyli przeciwko wynajmującemu. Stroną umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej z powodem B. M. jest Gmina M. O.. Pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. w dacie dokonania przez powoda wymiany okien była jedynie jednostką budżetową tej Gminy, a do jej zadań należało administrowanie mieszkaniowym zasobem Gminy. Po przekształceniu w 2011 r. w spółkę uzyskała ona osobowość prawną, niemniej jednak nadal jedynie administruje substancją mieszkaniową gminy. Pozwana nie jest podmiotem wynajmującym lokal mieszkalny powodowi, a zatem nie obciążają jej żadne obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu mieszkalnego, w tym również obowiązek dokonywania napraw koniecznych rzeczy wynajętej. W takim razie kierowanie roszczenia z art. 663 k.c. o zwrot kosztów wymiany stolarki okiennej przeciwko pozwanej Spółce, która nie jest podmiotem wynajmującym lokal mieszkalny powodowi było niezasadne. Takie roszczenie mogło służyć jedynie przeciwko wynajmującemu, czyli Gminie M. O..

Ustalenie, że pozwana Spółka nie była biernie legitymowana do występowania w niniejszej sprawie, stanowiło samodzielną i wystarczającą podstawę do oddalenia tego powództwa. Niemniej jednak, podzielić należy stanowisko Sądu pierwszej instancji, że powód- pomimo obowiązku wynikającego z art. 6 k.c. - nie wykazał również, że bez wymiany stolarki okiennej korzystanie przez niego z lokalu było niemożliwe, znacznie utrudnione, lub połączone z dotkliwymi uciążliwościami. Tymczasem jak wynika z treści postanowień § 8 pkt IV umowy najmu oraz treści przepisów art. 6 a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ustawy o ochronie praw lokatorów, wykazanie tych okoliczności było konieczne dla uwzględnienia żądań objętych pozwem. Dla wykazania swych twierdzeń pozwany przedłożył jedynie dwa pisma Miejskiej (...). W pismach tych pozwana nie wyraziła zgody powodowi na wymianę stolarki okiennej, wskazując na brak wolnych środków budżetowych, które mogłyby zostać na ten cel przeznaczone. Słusznie Sąd pierwszej instancji zauważył, że z treści tych pism nie wynika, aby stan techniczny okien był tak zły, że nie pozwał na prawidłowe korzystanie z mieszkania. Co więcej, powód nie wykazał też, aby w związku nienależytym wykonaniem umowy najmu poniósł szkodę w postaci zwiększonych kosztów ponoszonych tytułem opłaty energię elektryczną. Z przedłożonych faktur nie wynika co było przyczyną wyższego zużycia przez powoda energii elektrycznej w stosunku do zużycia prognozowanego i nie zmienia tej oceny fakt, że po wymianie stolarki okiennej zużycie energii jest niższe niż przez wymianą. Podkreślić przy tym należy, że dowody w postaci potwierdzeń zapłaty za energie elektryczną – w świetle art. 381 k.p.c. – należało uznać za spóźnione, gdyż powód mógł przedłożyć je w toku postępowania przez Sądem pierwszej instancji.

Z tych względów apelacja powoda podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach procesu za drugą instancję orzeczono na podstawie art. 102 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem, w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Cytowany przepis nie konkretyzuje pojęcia „wypadku szczególnie uzasadnionego", pozostawiając taką ocenę sadowi orzekającemu, który powinien kierować się własnym poczuciem sprawiedliwości, uwzględniając okoliczności sprawy. Pod uwagę należy przy tym brać okoliczności związane z samym przebiegiem procesu, jak i te pozostające poza nim, zwłaszcza dotyczące stanu majątkowego i sytuacji życiowej strony - okoliczności te powinny być oceniane przede wszystkim z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego (por. Kodeks postępowania cywilnego, Komentarz, T. Ereciński i inni, tom l, Wydawnictwo Lexis Nexis, Warszawa 2007, str. 306). Przenosząc powyższe uwagi na grunt przedmiotowej sprawy należy zauważyć, iż powód znajduje się w trudnej sytuacji materialnej. Z oświadczenia majątkowego, złożonego w niniejszej sprawie wynikało, że po uiszczeniu z uzyskiwanego dochodu wydatków związanych ze spłatą zobowiązań kredytowych, elementarnymi opłatami, zakupem leków powodowi i jego żonie pozostaje do dyspozycji kwota około 1.000 zł. Poza opisaną wyżej przesłanką, wskazać też należy na okoliczności związane z przebiegiem procesu, które przemawiały za nieobciażaniem powoda kosztami procesu za drugą instancję. Powód nie jest prawnikiem i mógł być subiektywnie przekonany o słuszności swojego stanowiska, a w szczególności, iż wytacza powództwo przeciwko właściwemu podmiotowi. Zarzutu braku legitymacji biernej nie podniosła nawet strona pozwana, która była reprezentowana przez fachowego pełnomocnika. Wprawdzie powód nie wykazał, że stolarka okienna znajdowała się w stanie uzasadniającym jej wymianę, jednakże stan tej stolarki musiał być nie najlepszy, skoro bezspornym było, że nie była ona wymieniana w mieszkaniu powoda od około 20 lat. Przywołana wyżej argumentacja nie mogła uzasadniać stanowiska procesowego pozwanego, ale można ją zrozumieć z punktu widzenia zasad współżycia społecznego.